“Pronti a trasformare un immobile in un’opportunità?”. Sui social è facile imbattersi in video di questo genere, in cui si parla di flipping immobiliare e di come sia facile diventare ricchi senza competenze e capitale iniziale. C’è chi vuole semplicemente mettersi in mostra, chi invece spera di vendere corsi o servizi di consulenza. Nulla di male, ma c’è una cosa che accomuna tutti questi tiktoker: parlano del business delle ristrutturazioni di case come di un’attività “semplice, alla portata di tutti”, con “guadagni altissimi anche fino al 30 per cento” (nella foto sotto i tiktoker del flipping immobiliare). Ma è davvero così?
Lo abbiamo chiesto a Cristian Trio, l’imprenditore che ha portato il flipping immobiliare in Italia fondando nel 2016 Dyanema, società che vanta un giro d’affari da oltre 20 milioni di euro. Ha concluso il suo primo investimento immobiliare a 18 anni, partendo da zero, riuscendo in pochissimi anni a costruire un impero. Per il giovane imprenditore “tutto è possibile nel mercato immobiliare, ma non plausibile”. Vediamo su che basi ha costruito il suo successo e cosa suggerisce a chi vuole ‘lanciarsi’ (flip in inglese).
Gli influencer dell’immobiliare
Sui social, molti tiktoker raccontano com’è semplice diventare imprenditori immobiliari. Si immortalano in video mentre guidano una decappottabile di lusso o mentre mostrano paesaggi caraibici. Persone che dicono di essere partite da zero e che ora si ritrovano a dispensare consigli a chi vorrebbe diventare come loro. Nella maggior parte dei casi pubblicizzano corsi in presenza o videocorsi che costano dai cento fino a oltre 3mila euro. Oppure consulenze a pagamento (nella foto sotto uno dei tanti corsi di formazione online).
C’è persino chi sostiene che si può guadagnare dal semplice “trading delle case”, senza ristrutturare, frazionare o cambiare la destinazione d’uso di un immobile. Semplicemente trovando qualcuno disposto a comprare la casa appena acquistata a un prezzo più alto. Magari cedendo solo il compromesso per investire nell’operazione poco denaro. Strategie facili a dirsi, ma difficili a farsi per i ‘non addetti ai lavori’.
E poi c’è chi assicura ritorni a “ritorni a tre cifre percentuali” con il land flipping negli Usa, la compravendita di appezzamenti di terreno “comodamente da casa, senza bisogno di esperienza sul campo e senza nessuna conoscenza della lingua inglese”. Un business di nicchia che ha fatto gola anche al patron di Microsoft, Bill Gates e al fondatore della Cnn, Ted Turner. Ma investimenti con ritorni così alti sono davvero possibili?
Tutti pazzi per il flipping immobiliare
La smania del flipping immobiliare è arrivata in Italia sull’onda di alcuni programmi tv statunitensi, in particolare con la docu-serie “Una coppia in affari”. Sono stati gli agenti immobiliari Tarek e Christina a mostrare come guadagnare con le ristrutturazioni. Poi ci sono stati i “Fratelli in affari” Jonathan e Drew Scott, e a seguire tanti altri. Perché negli States la bolla immobiliare è scoppiata molto prima che da noi, travolgendo un po’ tutti. Anche l’attrice premio Oscar Reese Witherspoon che in un solo colpo ha guadagnato 9 milioni di dollari ristrutturando e rivendendo la sua bellissima villa a Los Angeles.
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Nulla a che vedere con le performance del guru americano dell’immobiliare, Grant Cardone. Un imprenditore – motivatore e personaggio tv dall’approccio aggressivo – che gestisce quasi 5 miliardi di dollari in beni immobiliari. Tutti impazziscono per i suoi costosissimi seminari, anche se poi sul suo conto aleggiano non pochi dubbi (nella foto sotto Grant Cardone).
“In Italia si vede il mattone come il bene rifugio per eccellenza, e visto che a nessuno piace più faticare, è diventato ‘sexy’ l’investimento sulle case” dichiara in un intervista a Today.it Cristian Trio, fondatore di Dyanema, azienda che ha portato il flipping immobiliare nel nostro paese. “L’esplosione della bolla – spiega Trio – ha comportato anche un po’ di scam (truffe). Io sono ancora della vecchia guardia, non ho mai creduto e non credo alle estreme facilitazioni”.
Parola all’esperto
“Il flipping può farlo chiunque? La risposta è sì. Ha ritorni così alti come dicono i tiktoker? Potenzialmente sì. È facile? Assolutamente no, perché come ogni attività ha una serie di problematiche”, risponde l’imprenditore che per primo ha importato dagli Stati Uniti questo tipo di investimento. “Purtroppo a volte sui social si tende a rendere tutto troppo facile, anche quando non lo è”.
Secondo l’esperto “spesso ci si dimentica che non siamo noi a scegliere se e come andrà l’operazione, ma è il mercato a farlo. Prendo l’esempio di Milano, c’è una frase che ogni volta che la sento mi fa venire i brividi. Si dice che a Milano si vende qualunque cosa, anche fuori prezzo. Non c’è cosa più sbagliata. A Milano è più facile vendere perché c’è più domanda rispetto ad altre città d’Italia, ma se una casa è fuori prezzo o viene acquistata male o non vengono fatte le due diligence e un’analisi finanziaria corretta e soprattutto non si analizza il target a cui ci si riferisce, purtroppo ci si fa male”.
Il ‘segreto’ di Cristian Trio
Cristian Trio ha costruito il suo successo da giovanissimo, partendo da zero, fondando un’azienda che dopo pochi anni vanta già un giro d’affari da oltre 20 milioni di euro. È la prova vivente che nel flipping possono farcela tutti. Ma quali sono state le sue mosse vincenti? “Io ho fatto tantissima formazione, è una cosa fondamentale, poi bisogna lanciarsi. Bisogna avere un po’ di coraggio, ma soprattutto bisogna sapersi destreggiare in un mercato che non è facile”.
Lo descrive come un mercato “che non lascia molto spazio ai giovani” e che “cambia in continuazione”, soggetto a fattori “esogeni ed endogeni” come il Covid e la guerra in Ucraina. Per questo motivo “bisogna sempre prepararsi a qualunque cosa”, senza lasciarsi scoraggiare quando arrivano le prime difficoltà. “Io nel mio percorso ne ho trovate a iosa, ma sono state un’ottima scuola perché poi è grazie a quelle che sono cresciuto”.
“La formazione è fondamentale”
Il fondatore di Dyanema non ha dubbi, per avere successo nel mercato immobiliare bisogna partire dalla formazione. Ma allora come si sceglie un buon corso? “Se io oggi fossi una persona che si vuole lanciare sul mercato immobiliare mi rivolgerei solo ed esclusivamente a istituti o aziende che si occupano di formazione. E non magari a soggetti che si sono lanciati nell’immobiliare da soli e poi provano a crearsi delle alternative vendendo anche videocorsi”. Il riferimento è a quei tiktoker che parlano di “numeroni” in “modalità Dubai”, ai sedicenti imprenditori che pubblicizzano sui social “corsi a basso prezzo che servono solo da gancio per poi venderti qualcos’altro”.
Essere preparati però non basta, perché bisogna avere anche “tanta curiosità e voglia di riscatto, senza mettere al centro l’ego, come succede invece nella maggior parte dei casi. Le mie performance non derivano da me o dalla bravura del mio team, ma dalla capacità di saper ascoltare il mercato”, sottolinea il giovane imprenditore.
Invece di mettersi in mostra e ostentare, come fanno tanti, Cristian Trio preferisce parlare con i fatti, dimostrando di avere anche una particolare sensibilità per il sociale. Sostenendo progetti nelle zone periferiche di Milano come il ‘Bosco Invisibile’ a Portello o la ‘Piazza aperta’ di Quarto Oggiario (nella foto sopra la partecipazione di Cristian Trio al progetto Bosco Invisibile di WAU Milano). “Voglio fare la mia parte come cittadino nella speranza che grazie a un effetto domino possa cambiare la vision di tante altre persone. Questo però è anche un modo per restituire qualcosa a una città che mi ha accolto, fatto crescere e dato tanto”.
“La pepita d’oro”
Negli investimenti immobiliari ogni passo va calibrato, non si può improvvisare, ecco perché Cristian Trio parla di “fattori esogeni ed endogeni”, di “analisi finanziarie” e di “due diligence”, ossia dell’attività di investigazione e approfondimento di dati e informazioni relativi all’immobile. Di cose che gli influencer spesso dimenticano di dire, facendo credere che “è tutto facile”. Come ad esempio che il guadagno netto di un’operazione di compravendita di un appartamento ristrutturato è dato solo dalla differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita dell’immobile. Sorvolando sui costi di ristrutturazione, sulle provvigioni dell’agenzia immobiliare, sulle spese per il notaio e sulle tasse (nella foto sotto i commenti sui social). Ma soprattutto sui rischi.
“Per avere ritorni altissimi bisogna studiare, documentarsi, fare analisi. Ma anche conoscere il mercato, avere intuito, essere determinati, non lasciare spazio agli imprevisti. Mettere insieme tanti fattori: focus, testa, energia e controllo, quello che spesso tende a mancare. Ma soprattutto non bisogna cercare scorciatoie. Cliccare su un link e scaricare del materiale non ti rende un investitore o un imprenditore. Anche se poi tutto è possibile. Come essere abbastanza fortunati da trovare una pepita d’oro il primo giorno che ci si lancia”.
Insomma non lasciatevi incantare dal canto delle sirene sui social. Il successo, quello vero, si costruisce piano piano nel tempo e non con un bacio della dea Bendata della fortuna. Regola che vale un po’ per tutti gli investimenti, non solo per il flipping immobiliare.
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Fonte : Today
