La nuova sanatoria semplificata prevista dal decreto Salva Casa non vale per le domande presentate prima del 30 maggio 2024. Lo ha chiarito il Consiglio di Stato con la sentenza 1396/2025 che chiude la porta alla possibilità di applicare retroattivamente le nuove regole più favorevoli introdotte dal governo.
Secondo i giudici amministrativi, in assenza di norme transitorie esplicite, resta valido il principio del tempus regit actum: le pratiche edilizie devono essere valutate secondo le regole in vigore al momento della loro presentazione.
Due regimi di sanatoria
La differenza è netta: per le pratiche presentate prima del 30 maggio 2024, resta in vigore la vecchia regola della doppia conformità piena, che richiede il rispetto delle norme urbanistiche ed edilizie sia al momento della realizzazione dell’opera che al momento della domanda.
Il decreto Salva Casa introduce l’articolo 36-bis nel Testo Unico Edilizia, che consente – per le istanze presentate dopo l’entrata in vigore del decreto – una doppia conformità semplificata: l’intervento deve essere conforme alle norme edilizie dell’epoca dei lavori e alle norme urbanistiche attuali. Un cambiamento che semplifica la vita a molti cittadini, ma solo se si muovono da qui in avanti.
In pratica la chiusura di una veranda, che rappresenta un aumento di cubatura, ora può essere sanata se l’aumento è compatibile con quanto prevede attualmente il piano regolatore comunale, a prescindere da eventuali vincoli più stretti in vigore all’epoca della sua realizzazione.
Nessun rimborso, nessun automatismo
La stessa sentenza precisa che le somme già versate per sanatorie precedenti non potranno essere rimborsate sulla base della nuova normativa. Lo esclude espressamente anche l’articolo 3 del decreto. Inoltre, i giudici di Palazzo Spada confermano un principio già chiarito: il silenzio del Comune su una SCIA in sanatoria non equivale a silenzio-assenso, ma è da considerare silenzio-inadempimento. Il privato, quindi, può agire in giudizio per ottenere una risposta.
Nuovi modelli edilizi in arrivo
Nel frattempo, è stata approvata dalla Conferenza Unificata la nuova modulistica per le pratiche edilizie. Le Regioni avranno tempo fino al 9 maggio per adeguarsi, mentre i nuovi modelli saranno obbligatori dal 23 maggio in tutti i Comuni che dovranno pertanto aggiornare: il permesso di costruire; la SCIA, la SCIA alternativa al permesso; la CILA.
La nuova sanatoria si applica in pratica a difformità dal permesso o dalla SCIA e variazioni essenziali: in tutti questi casi, l’intervento può essere regolarizzato senza necessità di piena doppia conformità, se rispetta le norme edilizie del tempo dei lavori e quelle urbanistiche attuali. È però previsto il pagamento di una somma compensativa.
Regolarizzate anche le vecchie varianti e le tolleranze
Il decreto apre anche alla regolarizzazione delle varianti in corso d’opera precedenti al 1977, quando modificare un progetto edilizio non era consentito. Inoltre, introduce la possibilità di dichiarare tolleranze esecutive – piccole differenze di superficie o volume – se realizzate prima dell’entrata in vigore del decreto, evitando così una vera e propria sanatoria.
Per certificare lo stato legittimo dell’immobile, il tecnico potrà ora basarsi sull’ultima autorizzazione rilasciata, a condizione che riporti anche i riferimenti ai titoli precedenti.
Per gli edifici più antichi, costruiti prima dell’obbligo di titolo abilitativo, la regolarità potrà essere dimostrata con documenti alternativi come fotografie, estratti cartografici, atti catastali, archivi storici.
Agibilità anche per i mini appartamenti
Viene infine introdotta la possibilità di ottenere l’agibilità per mini-alloggi con altezza di 2,40 metri (invece dei canonici 2,70) e superficie di almeno 20 mq per una persona o 28 mq per due. Condizione necessaria: l’immobile deve trovarsi in un edificio oggetto di riqualificazione, oppure deve essere accompagnato da una SCIA con progetto che garantisca idonee condizioni igienico-sanitarie.
Fonte : Today
