“Come poter guadagnare un milione di euro in 7 anni?”. Di domande come queste sono pieni i social, con risposte che spesso indicano il mercato immobiliare tra le forme di investimento che possono trasformarci in poco tempo in una persona ricca e di successo. Ci sono tanti modi per guadagnare con le case, il più quotato sembrerebbe essere il ‘compra ristruttura e vendi’, tecnicamente noto come flipping immobiliare (nella foto sotto, le domande sui social degli utenti che vogliono diventare ricchi). Attività che renderebbe fino al 30 per cento dell’investimento iniziale. Ma è davvero così?
Ho chiesto all’intelligenza artificiale (Ai) di farmi diventare milionaria con il flipping immobiliare, investendo 125mila euro oppure “partendo da zero”. Vediamo cosa mi ha suggerito e quanto ho guadagnato.
Il flipping immobiliare: cos’è e come funziona
Guadagnare con le case è possibile, non solo con le aste immobiliari ma anche con le ristrutturazioni, visto che in Italia ci sono più di 112mila appartamenti in vendita da rimodernare. L’intelligenza artificiale mi ha spiegato passo passo come diventare milionaria in poco tempo con il flipping immobiliare, potendo contare su 125mila euro di investimento e su un mutuo, ma anche con zero risorse da investire.
Per prima cosa devo cercare una casa da acquistare. Non un appartamento qualunque, ma “un immobile sottovalutato con un buon potenziale di rivalutazione dopo la ristrutturazione”, mi suggerisce il chatbot. Mi dice di cercare tra le aste immobiliari, in zone emergenti o in aree in fase di riqualificazione, tra proprietà che non richiedano interventi di ristrutturazione troppo complessi e costosi.
Dopo aver rimesso a nuovo la casa, puntando soprattutto sulla cucina e sui bagni, mi consiglia di vendere l’immobile “al momento giusto per ottenere il massimo profitto”. Ma c’è una cosa a cui devo stare particolarmente attenta: rispettare i tempi prefissati per non ridurre i guadagni. Perché nel flipping la velocità è importante. Se spalmato su più anni infatti il rendimento dell’investimento diminuisce.
Finalmente veniamo al dunque. Con 125mila euro in contanti l’Ai mi suggerisce di comprare una proprietà a 300mila euro con un mutuo di 240mila. E di investire i restanti 40mila euro nella ristrutturazione, per poi rivendere l’immobile a 420mila euro. Così facendo otterrei un guadagno di 80mila euro lordi. Ripetendo la stessa operazione per 12 volte arriverei al tanto desiderato milione di euro. Questa la teoria, ma cosa dicono i fatti?
Quanto si guadagna con il “compra, ristruttura e vendi”
Mi metto alla ricerca di un appartamento con delle potenzialità, magari nei pressi della zona universitaria La Sapienza di Roma: così da avere un’opportunità in più (quella della locazione agli studenti), nel caso in cui qualcosa andasse storto. In questa zona poi c’è sempre una gran richiesta di case da acquistare a uso investimento, quindi ho maggiori probabilità di spuntare un prezzo più alto di vendita dopo la ristrutturazione.
Tra tante offerte immobiliari ce n’è una che attira la mia attenzione: quella da 258mila euro per un trilocale di 77 metri quadri con un bagno. Nello stesso quartiere gli appartamenti della stessa tipologia costano molto di più e poi questo è luminosissimo visto che si trova al 9° piano. Potrebbe fare al caso mio, ma prima facciamo un po’ di conti. Tra provvigione per l’agenzia immobiliare, notaio, imposte e spese per il mutuo metto in conto costi accessori per un 10 per cento in più del valore dell’immobile. La casa però è tutta da rifare e per una ristrutturazione completa, che comprende anche impianti e infissi, ci vogliono almeno 30mila euro. Quindi in totale questo appartamento mi verrà a costare 314mila euro (nella foto sotto l’appartamento da ristrutturare e le offerte di trilocali in buono stato nella stessa zona).
Nello stesso quartiere un trilocale con le stesse caratteristiche appena ristrutturato si può vendere anche a 359mila euro, non di più. C’è solo un annuncio da 430mila euro. Ma quasi 5mila euro al metro quadro per quella zona è davvero troppo, sono prezzi da centro storico più che da semiperiferia. Quindi incasserei 45mila euro in più, ma per avere il quadro completo devo conteggiare le rate pagate del mutuo per un anno, estinguere il debito e pagare le tasse. Il 26 per cento sulla plusvalenza, visto che rivenderò la casa entro 5 anni dall’acquisto. Semplificando i calcoli otterrò un guadagno netto di 25mila euro circa.
Meglio il flipping immobiliare, la locazione o il b&b?
Ottenere un rendimento più alto con il flipping immobiliare è possibile, ma solo puntando su case di lusso che costano più di 800mila euro e senza accendere un mutuo. Facendo gli stessi calcoli per un appartamento di 110 metri quadrati a Trastevere da 725mila euro scopro, infatti, che con una buona ristrutturazione potrei rivenderlo anche a 1 milione di euro. In tal caso guadagnerei 185mila euro circa, quasi il 25 per cento dell’investimento iniziale. Ma solo in pochi hanno a disposizione cifre del genere.
Ma se si acquista la casa sbagliata è difficile tornare indietro. Potrebbero volerci più soldi o più tempo per finalizzare la ristrutturazione o la vendita. In tal caso il rendimento potrebbe ridursi a una sola cifra. Se il margine di guadagno del flipping non è alto allora meglio investire in titoli di Stato o sui mercati finanziari.
Tra gli investimenti immobiliari invece ricordiamo che la locazione rende circa il 5 per cento lordo l’anno, il 2,6 per cento netto considerando Imu, cedolare secca e altre spese. Più conveniente il business dei b&b, soprattutto nelle città turistiche, ma anche qui ci sono tante cose da non sottovalutare (ne abbiamo parlato qui).
Investimenti immobiliari, per l’Ai tutto è possibile
L’intelligenza artificiale mi ha spiegato come diventare milionaria con il flipping immobiliare, ma a quanto pare non bastano 13 operazioni di compravendita e ristrutturazione, ce ne vorrebbero 125, a meno che non si abbiano tanti soldi da investire. C’è da considerare poi che non sempre può filare tutto liscio. Non a caso l’Ai dedica l’ultimo punto a come “gestire il rischio del flipping immobiliare”, sottolineando che si tratta di un “investimento rischioso” ma che “raggiungere un milione di euro […] è sicuramente possibile”.
“Ho messo la mia casa in affitto online, ora ho uno stipendio in più”: quanto si guadagna davvero
Mi dice addirittura che con il “compra, ristruttura e vendi” si può diventare ricchi anche senza avere il capitale iniziale: “È una sfida ambiziosa ma non impossibile”. Basta sfruttare le risorse degli altri, come “chiedere prestiti a privati”, parenti o amici promettendo un buon interesse. Oppure affidarsi al “crowdfunding”, che permette di raccogliere fondi online da piccoli investitori in cambio di una parte dei futuri guadagni. Insomma quando si parla di investimenti immobiliari con l’intelligenza artificiale tutto diventa possibile. C’è molto ottimismo: ma poi la realtà è tutta un’altra cosa.
Leggi le altre inchieste di Today.it
Fonte : Today
